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Agenzia sociale per la casa, focus con l’economista Gianluigi Chiaro Breaking news, Opinion leader

Firenze – Agenzia sociale per la casa, questa sconosciuta. Da tempo si sente parlare di questa modalità di intervento nelle politiche abitative, ma ad ora ben pochi sono riusciti a spiegarne la natura, la confgurazione, i meccanismi, se non in modo aleatorio e spesso contraddittorio. Per risolvere il rebus, dal momento che il tema venne lanciato dall’ex assessore alla casa del Comune di Firenze Andrea Vannucci e menzionato molte volte dall’attuale assessore Benedetta Albanese e dall’amministrazione regionale, Stamp ha raggiunto uno degli esperti nazionali in tema, l’economista esperto di politiche abitative Gianluigi  Chiaro, fondatore della startup Area Proxima specializzata in big data per le strategie urbane e abitative e senior advisor di Nomisma.

Cos’è un’agenzia sociale per la Casa? 

“Non esiste una definizione a livello nazionale poiché non esiste una legislazione generale sul tema. Negli ultimi anni ci sono state numerose esperienze in Italia di agenzie pubbliche con l’obiettivo di favorire l’incontro tra domanda e offerta sul mercato privato della locazione. Nella maggioranza dei casi le esperienze hanno riguardato famiglie con redditi ISEE superiori alla soglia di permanenza del sistema dell’Edilizia Residenziale Pubblica ossia tra 17.000 euro e 20.000 euro di ISEE a seconda della Regione di riferimento. Per quanto riguarda le esperienze in Emilia Romagna una definizione è contenuta all’interno del DGR 1417/2017 “Criteri per l’accesso al Fondo regionale affitto”. I fondi solitamente destinati al fondo affitto possono essere utilizzati per “favorire l’accesso alla locazione abitativa si con il reperimento di alloggi da concedere in locazione a canoni concordati sia con la stipula di contratti a canone inferiore, attraverso la rinegoziazione delle locazioni esistenti, con il supporto delle organizzazioni di rappresentanza dei proprietari e degli inquilini. Tali finalità possono essere raggiunte con la  costituzione di agenzie o istituti per la locazione o fondi di garanzia o attraverso attività di promozione del mercato della locazione, anche in convenzione con imprese di costruzione ed altri soggetti imprenditoriali o cooperative edilizie per la locazione”. A partire da tale delibera ogni capoluogo o azienda casa in Emilia ha cercato (con esiti differenti) ad attivare agenzie con le funzioni indicate.

Come funziona? 

L’agenzia si occupa, nell’ordine, di:

  1. favorire l’incontro domanda/offerta di alloggi sul mercato privato;
  2. stabilire strumenti di garanzia a tutela del pagamento del canone di locazione ai proprietari;
  3. offrire incentivi ai proprietari e ai conduttori;
  4. svolgere una serie di attività funzionali alla selezione ed individuazione dei conduttori;
  5. svolgere attività di orientamento ed accompagnamento dei potenziali conduttori;
  6. monitorare l’andamento del mercato immobiliare privato;
  7. svolgere ruolo di intermediazione tra le parti sociali.

Chi la può porre in essere? 

Solitamente è stata avviata da comuni o aziende casa, che abitualmente gestiscono ERP, ma esistono anche soluzioni ibride con fondazioni bancarie, società del terzo settore o sindacati dei proprietari e degli inquilini. Sarebbe utile una norma nazionale che definisca i potenziali soggetti abilitati.

L’economista Gianluigi Chiaro

Con quali mezzi si sostenta? 

Le agenzie sociali per la casa necessitano di fondi differenti nella fase di avvio e nella fase di mantenimento. All’avvio solitamente occorre una maggiore iniezione di economie che possono derivare da fondi pubblici ma anche da risorse a fondo perduto messe a disposizione da parte di Fondazioni bancarie. In alcuni casi si è scelto di sovvenzionare in maniera decisa il primo anno di locazione arrivando ad anticipare il corrispettivo di un anno con l’obiettivo di attrarre proprietari verso questo strumento. A seguire le agenzie per la locazione si sostengono con una quota dei canoni al fine di mantenere alimentato un fondo di garanzia usato per le ristrutturazioni necessarie al termine di un contratto o per morosità e spese legali. I canoni applicati sono solitamente quelli derivanti dagli accordi territoriali (canoni concordati) oppure inferiori. La sostenibilità economica deriva quasi del tutto dal tasso di morosità medio e dalle economie messe a disposizione nella fase di avvio. In parte anche il fondo per l’affitto potrebbe essere incanalato verso le agenzie per la locazione invece di erogarlo a pioggia con ormai dubbia efficacia.

A chi si rivolge? 

L’agenzia per la locazione nasce per dare una risposta alle famiglie con redditi superiori a quelli necessari ad  accedere all’ERP ma non così elevati da poter sostenere i canoni del mercato libero. Rispetto ad altri bandi o programmi le famiglie devono avere un reddito minimo a seconda del numero di componenti per evitare situazione di morosità che andrebbero a rompere i rapporti di fiducia tra proprietari e agenzie oltre a dissesti economici ai quali i comuni non riuscirebbero a dare risposta. Al di là dei requisiti economici, nella prassi delle esperienze in Emilia Romagna si è osservato come una buona parte della domanda non manifestasse una fragilità reddituale marcata, anzi era elevata la frequenza di persone con contratti a tempo indeterminato. Una parte della domanda delle agenzie per la casa non riescono ad accedere alla casa per questioni razziali (stranieri) oppure di sfiducia a priori (famiglie monogenitoriali con minori a carico, famiglie numerose, etc) che non permettono e a queste tipologie familiari di accedere al mercato libero.

Ha ancora senso parlare di fascia grigia? 

Con la crisi del 2008 e gli anni successivi la definizione di fascia grigia ha mostrato tutta la sua inconsistenza. È meglio parlare di una caduta verso la povertà di parti sempre più rilevanti della società a causa, ad esempio, di una perdita del lavoro da parte di uno dei due genitori, una separazione, spese impreviste o altri eventi sporadici che se prima venivano assorbiti senza particolari complicazioni ora provocano una caduta, appunto, verso il basso. La possibilità di pagare un affitto o un mutuo risulta determinante rispetto al tema del disagio abitativo. In generale sarebbe utile conoscere meglio le caratteristiche dei nuclei che non necessitano di ERP ma che non riescono a trovare una soluzione adeguata rispetto al libero mercato. Tale compito dovrebbe essere attribuito alle Regioni, e in particolare agli Osservatori sulla Condizione Abitativa mai attuati rispetto alla l. 431/1998, così da definire una strategia unitaria e comprendere i mutamenti di una parte sempre più consistente della popolazione.

Non rischia di trasformarsi in uno strumento di lucro. Introducendo nel pubblico il profilo del profitto, travalica do quello del bene comune? 

Come anticipato, in genere, le agenzie per la locazione sono operatori senza scopo di lucro e generano un minimo di ricavi solo per la copertura dei costi di gestione e del personale. L’unica attenzione riguarda l’uso di risorse pubbliche per pagare canoni di locazione direttamente ai proprietari rispetto agli inquilini. Lo strumento non deve essere sostenere la rendita nè tantomeno diventare uno strumento che va bene durante i periodi di crisi ma appena i canoni tendono a risalire i proprietari tolgono l’abitazione dalla disponibilità delle agenzie. Su quest’ultimo punto la pubblica amministrazione del essere più coraggiosa vincolando le abitazioni a 5/10 anni di disponibilità anche a fronte di garanzie crescenti.

Crea discriminazioni nel bisogno? 

No, al contrario nell’esperienza di Modena o Forlì-Cesena ha contribuito a facilitare l’accesso alla casa per molte famiglie straniere diminuendo, pertanto, le discriminazioni. La domanda che si riferisce all’agenzia per la locazione solitamente è quella che fa richiesta anche per i fondi del bando affitto. Per evitare sovrapposizioni sarebbe utile che si riorganizzasse la filiera dell’abitare o delle carriere abitative. Ciascuna famiglia in difficoltà dovrebbe avere dinnanzi una serie di possibilità, dall’emergenza abitativa fino al social housing o all’entrata in una cooperativa di abitanti a seconda del bisogno contingente in modo tale da avviarsi sempre più verso l’autonomia abitativa invece di occupare abitazioni di ERP o attendere in graduatoria per decenni.

Dove sono state messe a punto in Italia? 

Le esperienze non sono molte. A parte l’Emilia Romagna, altre agenzie sono state attivate in Piemonte, Sardegna o Lombardia. In particolare la recente Agenzia per la locazione di Milano ha preso avvio in collaborazione con il soggetto gestore (una cooperativa) dell’Agenzia per l’affitto di Modena che assieme a Reggio Emilia sono state quelle più attive e rilevanti a livello regionale oltre che apripista nei processi.

Quali sono i risultati medi, vale a dire: quante famiglie hanno un tetto sulla testa grazie a questo strumento? Il numero di contratti è dipeso fortemente dalla maturità del territorio e dalla ripresa del mercato immobiliare. Infatti le agenzie per la casa perdono di forza nelle fasi di crescita del mercato perché i proprietari hanno maggior convenienza ad affittare a canone libero o attraverso i portali per gli affitti turistici.  In alcune città si è arrivati a poco più di 10 contratti in totale. Al contrario, nei comuni di Reggio Emilia e Modena, si è arrivati a 450 / 500 nuclei. Dove si è superata una certa soglia è stato possibile verificare che la sostenibilità di un’agenzia è possibile con livelli di morosità contenuti nel corso degli anni di attività.

È una scelta politica? Qual è l’alternativa, se esiste?

Le alternative sono poche se non quelle “classiche” di politica abitativa ossia ERP, bando affitto (se finanziato a livello nazionale) e bando morosità incolpevole. In generale occorre innovare fortemente la filiera delle politiche abitative e alcune riforme potrebbero assolutamente incentivare la locazione a canoni calmierati. È dal mix di politiche che deriverà una maggiore efficacia delle medesime. Alcuni esempi riguardano la definizione dell’IMU a seconda dell’uso, il riordino e aggiornamento degli accordi territoriali e, infine l’applicazione della cedolare secca. Non si tratta tanto di blending delle iniziative quanto più di un riassetto generale delle politiche abitative a partire dalla l.431/1998 che sia capace di analizzare i mutamenti della domanda ai quali rispondere con nuove forme di abitare. In alcuni casi le agenzie non sono partite per scelta politica o perché la forza della rendita immobiliare era tale da rendere impossibile la candidatura di alloggi da parte dei proprietari. Attualmente si sta immaginando anche ad un’agenzia per la locazione regionale che si doti di patrimonio proprietario eventualmente tramite aste o crediti deteriorati. Le prospettive di crisi legate alla pandemia lasciano pensare ad una riduzione dei canoni e al rilancio delle agenzie per la locazione in quanto più convenienti ed efficaci rispetto a fondi a pioggia che danno sicuramente una risposta politica nel breve periodo ma sulle famiglie hanno effetti che si diluiscono nell’arco di 6/12 mesi.

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