Firenze – La fotografia che emerge dalle ricerche dell’Ufficio studi di Tecnocasa, una delle agenzie immobiliari più note in Italia, svela un quadro che, pur nelle differenze rispetto alle areee cittadine attenzionate, ha un filo conduttore, ovvero il ruolo preminente degli investitori.
Gli investitori hanno il ruolo di protagonisti assoluti per quanto riguarda il centro storico, con l’obiettivo di destinare l’immobile alla locazione, turistica o affitto residenziale. La tipologia ideale è quella con una camera da letto, ma si acquistano anche monolocali o bilocali. Il mercato vive una fase di stallo, con una bassa offerta dovuta ai timori dei proprietari di immettere gli immobili sul mercato e in attesa di tempi migliori. Si registrano poi rallentamenti nei lavori di ristrutturazione che hanno interessato diversi immobili della zona. Vende solo chi ha reale necessità.
Piazza San Marco, Piazza Santissima Annunziata e Santa Maria Novella formano un trilatero di grande attrattività, con valori medi intorno a 6000 € al mq. Valori più alti per gli immobili con affaccio sul Duomo, dove si riscontrano punte pari a 10mila euro al mq. Oltre a ciò, sottolineano i ricercatori dell’Ufficio Studi, esiste “una nicchia di immobili di pregio, con particolari caratteristiche architettoniche che superano decisamente questi valori”.
La domanda di immobili in affitto è molto alta, e si contraffaccia con un’offerta bassa. “Post covid molti appartamenti affittati sul segmento turistico erano stati spostati su quello residenziale, incrementando notevolmente la disponibilità di appartamenti sul mercato e, di conseguenza, anche la richiesta – spiegano dall’Ufficio di Tecnocasa – con il rientro dei turisti e dei suddetti appartamenti nel mercato turistico si è registrata una notevole contrazione dell’offerta. Sono in corso importanti interventi di riqualificazione tra cui l’ex Ospedale Militare di San Gallo dove sorgerà un mix di residenziale, direzionale, ricettivo e commerciale, rilanciando la riqualificazione dell’intero isolato, interessato anche da altre trasformazioni come la nuova Scuola di Governance internazionale dell’Istituto universitario europeo già insediata a Palazzo Buontalenti e il tratto di tramvia che collegherà il centro storico con le altre linee e per la quale sono partiti i cantieri. Previsto anche il recupero del complesso Sant’Orsola dove ci saranno un centro di formazione e avviamento alla professione, uno spazio di 3400 metri quadri per una scuola (d’arte o restauro o di musica, danza, design), una ludoteca, un museo che ripercorrerà la storia di Sant’Orsola, laboratori in affitto per artisti, una biblioteca, spazi per mostre ed eventi e chiostri aperti alla cittadinanza. Previsti poi spazi per negozi (350 metri quadri), ristoranti/bar (528 metri quadri) e una foresteria”.
Contrazione dei prezzi, seppur contenuta, per la macroarea di Novoli Careggi, pari allo 0,3%. Tuttavia l’area presenta dinamiche diverse. A Brozzi e Peretola i valori sono invece in fase di incremento, dal momento che le case “attirano l’interesse dei potenziali acquirenti dei quartieri limitrofi che desiderano fare un acquisto migliorativo e che qui trovano prezzi più accessibili”. La domanda di acquisto è formata da famiglie giovani e immigrati i cui budget più contenuti li indirizzano in particolare verso Brozzi. Peretola offre terratetti, case di corte, cascine costruite a partire dal XVII secolo.
Per quanto riguarda Brozzi e Quaracchi, si trovano alloggi in condomini degli anni ’80 e ’90, con valori che si aggirano intorno a 2.000 euro al metro quadro. Le nuove costruzioni, che spesso sono ricostruite sull’esistente, arrivano a prezzi medi di 3000 € al mq. Collegamenti, il quartiere è dotato di un bus navetta che lo collega all’aeroporto di Firenze e sorge non lontano da Campi Bisenzio, interessato dai lavori per il prolungamento della tramvia che lo collegherà a Firenze.
In lieve contrazione i quartieri di Romito e Leopoldo – Vieusseux, dove a rallentare, segnala Tecnocasa, sono in particolare le soluzioni usate che necessitano di lavori di ristrutturazione. La domanda in questo caso vede sia acquirenti di abitazione principale sia investitori, che acquistano con finalità di reddito, contando sulla vicinanza di alcune facoltà universitarie, dell’ospedale di Careggi e del Centro. “L’offerta immobiliare include prevalentemente immobili costruiti tra gli anni ’20 e gli anni ’60 con valori medi di 3000 € al mq a Leopoldo – Vieussuex e 2600 € al mq a Romito. Prezzi più elevati si registrano nella zona di via Vittorio Emanuele, in direzione di via Bolognese: si tratta infatti di un’area precollinare e panoramica dove si possono acquistare ville e villini signorili a prezzi compresi intorno a 4000-4500 € al mq. Tra i punti di forza del quartiere la presenza di una fermata della tramvia e la vicinanza all’ospedale di Careggi. Positivo anche il mercato degli affitti che vede protagonisti soprattutto studenti: un monolocale può arrivare a 600 € al mese”.
Calo dei valori immobiliari nel quartiere di San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico. La motivazione, secondo gli analisti dell’agenzia, è riconducibile agli effetti che stanno facendosi sentire dell’aumento dei tassi di interesse che ovviamente mangia la disponibilità di spesa. Allo stesso modo la domanda di investimento, quasi sempre destinata alla locazione turistica, spinge al ribasso potendo contare su capitali disponibili. I prezzi per soluzioni di inizio XX secolo e altre più popolari si aggirano intorno a 2000 € al mq. Sul mercato della locazione si registrano canoni di 800 € al mese per un bilocale a causa della bassa offerta limitata dagli affitti turistici. Continuano in zona le operazioni di acquisto di tagli grandi da frazionare in attesa delle nuove direttive urbanistiche che potrebbero limitare questo tipo di attività.
Aumentano invece i prezzi, seppure lievemente, nel quartiere Puccini, dove procedono i cantieri della “Manifattura Tabacchi”. “Si sono ricavate strutture residenziali e commerciali e l’aumento dei prezzi si deve attribuire alla maggiore domanda e alla minore offerta presente sul territorio. È anche vero che i proprietari degli immobili della zona stano chiedendo prezzi elevati puntando sulla futura riqualificazione e sull’arrivo della tramvia”.
Si ritrovano nell’area sia alloggi risalenti al trentennio ’30 – ’60, con pezzature intorno agli 80 mq, sia un’area più signorile, a ridosso del parco delle Cascine, che vede terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali, con prezzi intorno a 3000 € al mq. La restante offerta immobiliare si sviluppa intorno a viale Francesco Redi con condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni. Un buon usato, concludono da Tecnocasa, si acquista a prezzi medi di 2750 € al mq.