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Mercato immobiliare, a Firenze prezzi stabili, ma il centro storico cresce Economia

Firenze – Il punto sul primo semestre della compravendita immobiliare fiorentina lo fa Tecnocasa, che stabilisce alcuni risultati precisi: il primo, che Firenze offre un panorama di sostanziale stabilità sui prezzi, il secondo, che c’è stato un risveglio nella dinamicità del mercato.

Detto questo, alcune mutazioni nel panorama dell’offerta di case da acquistare cittadino ci sono e sono dovute alle nuove operazioni immobiliari che sono state messe in atto in questi anni. Tra i progetti da segnalare, ci sono la riqualificazione del complesso di Sant’Orsola (via Panicale, via Guelfa) che prevede la realizzazione di uno studentato da 200 posti letto, bar, musei e ristoranti. Non indifferente è anche il processo di realizzazione delle linee 2 e 3 della tranvia, che dalla stazione porteranno rispettivamente all’aeroporto e all’ospedale di Careggi, il cui termine è previsto nel 2016. Un importante immissione nel mercato immobiliare è da considerarsi per quanto riguarda la zona a ridosso della stazione, dove i  numerosi uffici rimasti vuoti stanno per essere trasformati dai proprietari in appartamenti ad uso residenziale, attraverso il cambio di destinazione d’uso. Questa tipologia abitativa presenta quotazioni medie di 3000-3500 € al mq. Da annotare anche il “blocco” abitativo di via Squarcialupi, dove è in fase di completamento un contesto di 39 unità di piccolo taglio, circa 40 mq, sorto al posto di una vecchia fabbrica di rubinetti. In quest’ambito sono stati realizzati appartamenti in classe F nella parte fronte strada e in classe A nella parte interna, questi ultimi anche con piccolo giardino privato: i primi costano 110-115 mila €, gli altri circa 130 mila €.Infine, nuova immissione di appartamenti anche per quanto riguarda i lavori terminati in via Fra’ Giovanni Angelico, circa 50 nuovi appartamenti realizzati al posto di una vecchia struttura industriale. Le soluzioni sono vendute a circa 5000 € al mq.

La mappatura della situazione immobiliare, per quanto riguarda le macroaree cittadine, conferma i risultati generali, con un lieve discostamento di prezzi nel centro storico, dove si assiste a una, sia pur leggera, crescita.

Macroarea Centro –  Aumentano i valori delle abitazioni, crescita stimabile attorno al +2,7%. Fra le zone del centro storico, quella di Santa Croce si rivela fra le più dinamiche: continua la presenza di una sia pur piccola percentuale di acquirenti stranieri, con acquisti rivolti a utilizzi diretti per vacanza o per investimento. Gli investimenti si indirizzano in particolare su bilocali e trilocali da destinare a casa vacanza. Gli introiti sono in media sui 100 euro al giorno, gli investimenti s aggirano sui 200-250mila euro. Gli investitori tuttavia rivolgono la loro attenzione in particolare sull’area intorno a piazza Santa Croce, dove un appartamento in buono stato si arriva a spendere dai 4mila ai 5mila euro al metro quadro.

Se si parla di palazzi prestigiosi, storici, con affacci sulle piazze più importanti della città, le tipologie che rispondono alla richiesta sono disponibili in piazza S. Croce, piazza del Duomo, Lungarno: soffitti  alti ed affrescati, oppure dotati di travi a vista,  pavimento che può essere caratterizzato dal cotto fiorentino originale. Le dimensioni di un appartamento prestigioso sono in genere comprese tra 200 e 300 mq. Per queste tipologie i valori si aggirano tra 5000 e 6000 € al mq. Quotazioni di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno i valori sono rimasti invariati: 5500 € al mq per appartamenti con vista e 4000 € al mq per quelli senza affaccio. In centro sono presenti anche appartamenti più popolari che hanno quotazioni intorno a 2700 € al mq (da ristrutturare).In zona Centro – San Gallo il mercato immobiliare registra quotazioni stabili con un lieve aumento dei prezzi per le tipologie ristrutturate ed in perfetto stato d’uso, acquistate da investitori e famiglie. A muoversi sul mercato sono sia acquirenti di prima casa sia investitori (per casa vacanza, per i figli studenti e altro).

C’è anche la presenza di giovani coppie, sui 30-40 anni, che optano per trilocali o quadrilocali prediligendo appartamenti già ristrutturati. Una parte di questi acquirenti provengono da grandi città quali Milano e Roma e generalmente comprano per affittare a turisti. In forte diminuzione in zona gli interventi di frazionamento in seguito ad un regolamento comunale che ha approvato norme più stringenti. Tra le zone più richieste si segnalano quelle più vicine a San Lorenzo e quella che si sviluppa da piazza S. Marco verso il Duomo.

L’area di San Lorenzo e del Mercato Centrale apre una nuova era in seguito alla riqualificazione con la creazione di bar e ristoranti al primo piano. Un miglioramento ambientale di cui  hanno beneficiato anche le abitazioni di stampo popolare, che in buono stato costano 3000-3500 € al mq e possono raggiungere 4000-4500 € al mq se dotate di vista sui monumenti. Gli immobili di pregio si concentrano prevalentemente intorno a piazza del Duomo dove ci sono palazzi del ‘600 e del ‘700, con ampie metrature, affreschi, travi a vista, talvolta dotate di terrazzo: elemento che può far rivalutare l’immobile anche del 20%.

Le quotazioni degli immobili di particolare pregio si aggira intorno a 4800 € al mq con punte di 6000 € al mq per gli attici particolarmente lussuosi. Chi acquista per vivere in centro, spesso proviene anche da altre zone della città, preferisce l’area più lontana dai transiti turistici (l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose). In questa zona ci sono soluzioni risalenti alla fine del 1800 ed inizi del 1900 che in buono stato hanno valori medi di 3800-4000 € al mq, da ristrutturare 3800-4500 € al mq.

Macroarea Poggio Imperiale-Bandino – Quest’area, che comprende Gavinana e Viale Europa, vede in particolare la presenza di famiglie in cerca di soluzioni abitative migliorative. La domanda, grazie soprattutto al ribasso dei prezzi degli ultimi anni, si sposta  sempre più verso tipologie di qualità: le richieste infatti si focalizzano sempre più spesso su abitazioni ben rifinite e se possibile dotate di spazi esterni abitabili. Per quanto riguarda il quartiere Gavinana, continua il successo delle abitazioni inserite nel “Villaggio Primavera”, dove sono presenti centinaia di abitazioni sorte negli anni ’70 in condomini di 2-3 piani, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali: le quotazioni oscillano intorno a 3800-4000 € al mq.
Nelle traverse comprese tra via Giannotti e via Ripoli ci sono anche numerosi terratetti costruiti negli anni ’30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3500 € al mq. le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq sul lungarno Ferrucci a causa del maggior traffico. Un’altra zona apprezzata è quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terratetti e ville bifamiliari tutte immerse nel verde: anche qui le quotazioni sono di 3800-4000 € al mq. Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano abitazioni costruite negli anni ’60-’70, che piacciono perché dotate di box. Viale Europa è una zona degli anni ’70, molto trafficata, pertanto i valori sono più bassi rispetto alle sue traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 € al mq, nelle vie interne circa 3600 € al mq.

 Macroarea Isolotto – Questa zona mantiene prezzi invariati, con un mercato molto attivo nell’area di Soffiano. gli acquirenti sono costituiti in maggioranza da famiglie, che usualmente cercano tipologie con due camere da letto, soggiorno e cucina. Qualche difficoltà nella vendita si prospetta per i piani bassi, più rumorosi,  poco luminosi  ed in alcuni casi più umide rispetto alla media. Anche in questo caso maggior successo riscontrano le soluzioni dotate di spazi esterni abitabili come ad esempio terrazzi.

Si registra qualche acquisto per investimento, in particolare in zona Legnaia grazie alla presenza della tranvia. L’investimento tipico è il bilocale dal valore compreso tra 100 e 120 mila €. La zona di Soffiano si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’70, con aree verdi dal momento che sorge ai piedi delle colline di Firenze. Tipologie signorili da ristrutturare si possono acquistare nell’area di via Coppo di Marcovaldo, via Boninsegna e strade limitrofe con quotazioni medie di 2700 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano per le soluzioni in edilizia civile in strade meno richieste, con valori che si attestano intorno a 2300 € al mq per tipologie da ristrutturare. In direzione della collina si sviluppa una zona di ville singole e di soluzioni indipendenti di cui c’è pochissima offerta sul mercato. L’area di via di Scandicci, via di Soffiano e via Pisana è caratterizzata da terratetti realizzati negli anni ’30, per le tipologie da ristrutturare i prezzi si attestano tra 2200 e 2300 € al mq. Terratetti si possono acquistare anche nell’area di via San Vito e via San Carlo, qui si registrano quotazioni più alte che possono arrivare a punte di 5000-5500 € al mq, si tratta infatti di colline panoramiche, residenziali e molto tranquille. Chi volesse acquistare soluzioni di nuova costruzione può optare per la zona di via del Ronco Lungo, area periferica che si sviluppa in direzione di Ponte a Greve. Qui per un appartamento nuovo bisogna mettere in conto una spesa di 4000 € al mq.

 Macroarea Novoli-Careggi – Le quotazioni di piazza Puccini tendono ormai all’assestamento. In questo semestre la domanda di acquisto si è focalizzata su soluzioni dalla metratura compresa tra 40 e 65 mq: ad acquistare infatti sono spesso investitori che dispongono di un capitale che oscilla tra 120 e 160 mila € da mettere a reddito, oppure ingegneri in arrivo da tutta Italia, impiegati nel Nuovo Pignone, che comprano per uso personale. Puccini si divide in due sottozone distinte. La parte più prossima a viale Francesco Redi ospita condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni, mediamente di 20-30 appartamenti ciascuno, dove un monolocale di 35-40 mq costa 120 mila €, un bilocale di 55 mq si valuta 160 mila € e il prezzo di un trilocale di 80-110 mq oscilla tra 180 e 190 mila €. La zona più signorile si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove ci sono terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali: i prezzi sono abbastanza simili ai precedenti, la zona infatti, pur essendo più verde e tranquilla, è al contempo meno servita.

 Macroarea Campo di Marte –  Si registra un lieve ribasso nella media generale dei prezzi di zona, attorno a -0,5%. Rimangono stabili le quotazioni in zona Oberdan – Gioberti. La domanda si focalizza su prestigiosi condomini d’epoca, preferibilmente dotati di spazi esterni abitabili e di box auto. Non mancano comunque gli acquisti per investimento, soprattutto grazie alla presenza della facoltà di architettura che attira studenti da tutta Italia. Da segnalare anche qualche acquisto di abitazioni da trasformare in B&B oppure in affittacamere.
L’intero quartiere piace molto perché comodo, commerciale, servito ed adiacente al Centro storico. La zona del Lungarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano maggiormente le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty, ricercate da acquirenti che hanno un’ottima capacità di spesa che oscilla da 500 mila € fino a superare il milione di €. Qui si possono trovare soluzioni ampie, a volte rifinite con marmi di Carrara ed impreziosite da affreschi.

La restante offerta immobiliare si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80. Le quotazioni per le tipologie migliori si attestano su 4000 € al mq. Nella zona in passato sono stati fatti degli interventi di frazionamento e questo comporta la presenza di numerosi monolocali e bilocali, anche se attualmente il Comune ha imposto un limite minimo di 55 mq sull’ampiezza delle abitazioni ricavate da frazionamenti o da riqualificazioni.

 

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