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Mercato immobiliare, ancora in ribasso per Firenze Economia

 

Mercato immobiliare a Firenze, la discesa delle quotazioni non s’arresta; anzi nei primi sei mesi del 2011, secondo le rilevazioni compiute dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, guadagna qualcosa sul 2010, segnando un – 1,0% rispetto al -0,8% del 2010. Un andamento che, seppur negativo, non ha niente a che fare con i tonfi registrati a partire dal 2007; infatti, dopo anni di apprezzamenti altissimi (punta massima, il 2002, che guadagnò sul 2001 la bellezza di +17, 4 punti in percentuale) che portarono a parlare di bolla immobiliare, dal 2007 in poi le quotazioni cominciarono la discesa, la cui punta massima fu toccata nel 2008 rispetto al 2007 col -6,5%, giusto giusto quando si cominciò a capire che la crisi era una cosa seria anche per l’Italia.
A Firenze dunque, nel primo semestre del 2011 le quotazioni del mercato immobiliare residenziale sono diminuite dell’1,0%, anche se questo dato ha carattere generale e presenta al suo interno differenze anche forti fra zona e zona della città.

Dividendo la città in 3 macroaree, l’analisi compiuta dall’ufficio studi Tecnocasa su 5910 zone cittadine per un totale di circa 50mila dati, mostra in che modo si distribuiscono le differenze.

Partendo dalla macroarea Poggio Imperiale-Bandino, si riscontra una sostanziale stabilità di prezzi. Questa zona comprende il territorio di Firenze Sud e riguarda una richiesta da parte di famiglie per l’acquisto della casa principale, mentre sono pochi gli acquisti per investimento. Si tratta per lo più di costruzioni risalenti agli anni ’70, caratterizzati da ampi appartamenti di 4-5 vani. I prezzi s’aggirano fra i 150-200mila euro per un bilocale, solitamente ricavato da frazionamenti di alloggi più ampi. Il canone di locazione di un bilocale si attesta su 650 € al mese, quello di un trilocale su 750 € al mese. L’area sud di Firenze, ed in particolare la zona di viale Europa, è residenziale, ben servita, verde e si sviluppa nella prima periferia della città, a soli 10-15 minuti dal centro. In particolare si registra un buon interesse da parte degli acquirenti per l’area delle traverse interne di viale Europa in direzione Arno dove per un buon usato si spendono 3500-3600 € al mq, mentre per soluzioni all’ultimo piano con ascensore si arriva a pagare 4000 € al mq. Da segnalare inoltre che nell’area di viale Europa sono in fase di completamento nuovi appartamenti valutati 4700 € al mq. Dovrebbero partire entro il 2012 i lavori per il passaggio della nuova tramvia in viale Europa.

 

Isolotto: il calo delle quotazioni si conferma sul -8,3%. In ulteriore discesa la zona S.Bartolo a Cintoia – Ponte a Greve, a causa della contrazione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e delle persistenti difficoltà di accesso al credito. La domanda è composta prevalentemente da famiglie alla ricerca della casa principale, con spiccata tendenza ad acquisti migliorativi. Il quattro locali è la tipologia più richiesta e si registrano difficoltà nella vendita di soluzioni da ristrutturare. Tra le vie più ricercate del quartiere, perché interne e meno trafficate, da segnalare via Bugiardini, via Di Nardo, via Ferretti e via Neri di Bicci, dove si possono acquistare soluzioni degli anni ’70-’80 in buono stato ad un prezzo di 3000 € al mq. E’ stata completata la tramvia con capolinea a Scandicci, quartiere adiacente alla zona di San Bartolo – Ponte a Greve, sono quindi migliorati i collegamenti con le aree centrali della città.

Novoli-Careggi, dopo una leggera scivolata agli inizi del 2011, i valori si riassestano mantenendosi sostanzialmente stabili. Una situazione particolare presenta la zona di Peretola, che è ricercata prevalentemente da persone che acquistano la prima casa. Si tratta spesso di giovani coppie che comprano attraverso l’aiuto di un mutuo, anche se permangono difficoltà di accesso al credito. La tipologia più richiesta, ed anche quella più presente in questa zona di Firenze, è il bilocale. Da segnalare tempi di vendita in crescita che attualmente si attestano su sei mesi. Peretola si è sviluppata a partire dal XVII secolo ed è caratterizzata dalla presenza di terratetti, case di corte, cascine e villini in stile liberty. Acquistare un terratetto di 60 mq totalmente ristrutturato, dotato di posto auto e di un piccolo giardino, costa sui 210mila euro. Soluzioni in condomini degli anni ’80 e ’90 si possono acquistare in zona Brozzi ed in zona Quaracchi, un bilocale in buone condizioni con box auto e terrazzo ha un valore di 160 mila €.

Infine, la macroarea Campo di Marte, dove i prezzi sono scesi dell’1,5%. La zona si presenta a chiazze: valore immutato per gli immobili dell’area Beccaria – Gioberti – Mazzini, dove una lieve flessione ha interessato  prevalentemente le soluzioni di edilizia  più economica e di media qualità, mentre hanno tenuto i valori degli immobili signorili.  Domanda stabile per questa zona della città, che proviene in genere da famiglie, anche se non mancano acquisti da parte di investitori. Chi acquista per investimento predilige tagli piccoli come i bilocali e tagli medio-grandi da frazionare. La spesa per i tagli piccoli  non supera in genere i 200 mila €. I tagli più richiesti per l' acquisto della prima casa sono trilocali e quattro locali. L’area Beccaria – Gioberti – Mazzini si sviluppa nella prima cintura della città, adiacente al Centro Storico. Le palazzine sono state realizzate tra la seconda metà del 1800 e gli anni '70 – ’80. La zona di viale Mazzini e delle sue vie interne è tra le più richieste, e qui un signorile usato si acquista con una spesa di circa 4700 € al mq. Molto apprezzate anche le soluzioni che si trovano in piazza Oberdan ed in piazza Beccaria. Da segnalare una buona domanda da parte di professionisti per attici e villini in contesti tranquilli con vista che spazia in tutta l'area del Centro storico e  del piazzale Michelangelo.
In zona Beccaria – Gioberti, risultano in leggero calo i canoni di locazione a causa delle minori possibilità di spesa da parte dei conduttori e della crescita dell’offerta. Le giovani coppie ed i single sotto i 30 anni cercano prevalentemente bilocali arredati, mentre le famiglie si indirizzano su tagli più grandi. La richiesta rimane stabile da parte degli stranieri che cercano soprattutto nell'area Centro Storico – Piazza Beccaria e via Gioberti. Per quanto riguarda le locazioni, dopo  il trasferimento del polo universitario in zona Novoli, è diminuita la domanda da parte degli studenti. Le tipologie di contratto più utilizzate sono quelle a canone libero o concordato.
Un lieve calo delle quotazioni sugli acquisti si registra  nell’area di Coverciano e di San Salvi. La distanza tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti è elevata e questo determina un rallentamento delle compravendite ed un leggero ribasso dei prezzi. Permangono inoltre le difficoltà di accesso al credito. In questa area della città il mercato residenziale è movimentato prevalentemente da famiglie che acquistano la casa principale. Si rileva una differenza fra la zona di Coverciano Bassa e Coverciano Alta. Coverciano Bassa; la prima è composta principalmente da palazzine sorte tra gli anni ’50 e ’60 e per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 3400 € al mq; la seconda, più signorile e costosa, è caratterizzata da stabili storici nati a cavallo tra  il 1800 ed i primi anni del 1900 e da ville ed appartamenti degli anni ’70.
Il quartiere San Salvi si sviluppa tra Bellariva e  Coverciano; si tratta di un’area tranquilla e poco trafficata adiacente all’omonimo parco. La zona è sorta nei primi del ‘900 ed i prezzi sono comparabili a quelli di Coverciano Bassa, tranne in via Mozart e nelle aree adiacenti alla linea ferroviaria dove si registrano prezzi leggermente inferiori. Prezzi superiori alla media si segnalano in via Filicaia ed in via Fagioli dove è possibile acquistare terratetti da due piani dotati di giardino. Nuovi interventi residenziali sono stati appena completati in via D’Annunzio ed in via Arrigo da Settimello, dove si possono acquistare appartamenti nuovi a 5000 € al mq.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni nell’area di Coverciano si registra un surplus di offerta. Le richieste di case in affitto provengono da famiglie, coppie, single e stranieri spesso impiegati come badanti. Il canone di locazione di un bilocale è di 650-700 € al mese, mentre quello di un trilocale è di 750 € al mese spese escluse. In questa zona della città infatti la maggior parte degli stabili presenta riscaldamenti centralizzati che comportano alte spese condominiali. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero, a seguire quello a canone concordato ed infine il contatto transitorio.
Infine, dall’analisi della domanda si rileva che la tipologia più richiesta è il quadrivani, in accordo con l’offerta, che è maggiore per quanto riguarda trilocali e alloggi di 4 locali.

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