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Mercato immobiliare, a Firenze quotazioni “quasi” stabili: -0,7% Economia

Firenze – I dati emergono dall’analisi svolta dall’Ufficio Studi di Tecnocasa e che ha per oggetto i primi sei mesi del 2014 messi a confronto con il semestre precedente. Il dato più importante è che, nonostante le quotazioni immobiliari cittadine continuino a calare, il calo è lievissimo, nell’ordine (medio) dello 0,7%. Un calo che si spalma più o meno in tutte le zone della città.

Andando nel particolare, Tecnocasa divide la città in 5 grandi macroaree: Centro, Poggio Imperiale-Bandino, Isolotto, Novoli-Careggi, Campo di Marte, dedicando ad ognuna un’analisi specifica.

Macroarea Centro, la riscoperta di San Lorenzo – San Lorenzo e il Mercato Centrale sono oggetto di una vera e propria riscoperta, che rende più appetibili le case in questa zona. I valori tuttavia, anche per il Centro storico, hanno subito un lieve ribasso, pari allo 0,9%, ribasso che ha punte più forti anche in aree molto apprezzate come quella di Santa Croce, dove i valori sono calati dell’1,7% e, ciò nonostante, essendo zona appetibile soprattutto dagli investitori, a ridosso della piazza un appartamento in buone condizioni può costare 4-5mila euro al metro quadro. L’offerta della zona vede la presenza di appartamenti di lusso, che si possono acquistare in piazza Santa Croce, piazza del Duomo, Lungarni, Borgo Albizi, via De Benci e Borgo Pinti; si tratta in genere di palazzi storici realizzati nel periodo compreso tra la fine del 1400 e la fine del 1800, protetti dai vincoli delle Belle Arti. Le dimensioni di un appartamento prestigioso sono in genere comprese tra 200 e 300 mq, i soffitti sono alti ed affrescati, oppure dotati di travi a vista ed il pavimento può essere caratterizzato dal cotto fiorentino originale. Per queste tipologie i valori sono compresi tra 5000 e 6000 € al mq, ma i prezzi possono toccare punte molto più alte per appartamenti dalle metrature ridotte e con affacci sui monumenti. A cercare immobili di lusso sono prevalentemente stranieri in arrivo da tutto il mondo, con una leggera prevalenza di inglesi e russi. Per piazza Massimo D’Azeglio si parla di valori intorno 5mila euro mq. L’offerta è caratterizzata da appartamenti con ampie metrature e soffitti alti. Sul Lungarno sono rimasti invariati i valori: 5500 euro al mq per appartamenti con vista e 4mila euro al mq per quelli senza affaccio. Numerose le richieste di locazione da parte di studenti universitari.

Per quanto riguarda zona San Gallo, alla stabilità dei prezzi si accompagna la rivalutazione e riscoperta della zona di San Lorenzo e quella del Mercato Centrale: del resto, l’area è in fase di riqualificazione e il piano superiore del mercato coperto con nuovi, diversi locali per la ristorazione, aggiunge valore alla zona. Per quanto riguarda l’offerta immobiliare della zona, si trovano sia immobili di tipologia popolare, risalenti alla fine del 1800 ed inizi del 1900 e che, in buono stato, si compravendono a prezzi medi di 3mila euro al mq., sia soluzioni più prestigiose magari intorno a piazza del Duomo. Si tratta di palazzi del 1600-1700, alcuni dotati di ascensore, immobili che spesso hanno metrature superiori a 150 mq, a volte affrescati, con altezze intorno a 4 metri. Le stanze sono molto ampie (30-40 mq) e ci sono scalinate importanti costruite in pietra serena, alcuni hanno anche la vista sul Duomo e su piazza della Signoria.

I valori più alti riguardano le soluzioni di lusso di via dei Calzaioli, a volte acquistate da investitori che ne affidano la gestione ad agenzie specializzate che poi provvedono ad affittarle settimanalmente ai turisti. In questo caso le quotazioni possono salire fino a 6mila euro al mq se ristrutturati e dotati di particolari pregi e viste. Anche l’area che si trova nei pressi della Questura, in particolare via Zara e via delle Mantellate è molto apprezzata e offre tipologie di immobili risalenti all’800, con e quotazioni medie di 3800 euro al mq fino a punte di 5mila euro al mq per attici o appartamenti con spazi esterni abitabili.

Una zona che offre contesti signorili sebbene non storici è quella che si sviluppa intorno a piazza della Libertà, via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora, dove è possibile acquistare soluzioni ben ristrutturate e con finiture di pregio. Queste tipologie ristrutturate hanno prezzi medi di 4000-4200 euro al mq. Molto gradite le vie storiche, come via Cavour e via San Gallo, dove è possibile acquistare soluzioni del ‘600-‘800 a prezzi compresi tra 2.500 euro e 3.500 euro al mq, a seconda del grado di ristrutturazione. Per quanto riguarda le locazioni, sono movimentate prevalentemente da studenti con contratti di locazione transitori, professionisti (che ricercano soprattutto vicino alla stazione) e giovani coppie. In aumento il ricorso al contratto di locazione a canone concordato.

Macroarea Poggio Imperiale-Bandino – Anche questa zona è colpita da una diminuzione lieve nella prima parte del 2014, che si aggira attorno a – 0,9%, valori che si prevedono al ribasso anche per il secondo semestre dell’anno. Le soluzioni più apprezzate in zona sono offerte dal “Villaggio Primavera”, via del Paradiso, via Guerra e via Gualandi, dove sono presenti centinaia di abitazioni sorte negli anni ’70, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali. L’offerta consiste in condomini di 2-3 piani, che ospitano appartamenti quotati intorno a 3800-4000 euro al mq.

Tra via Giannotti e via Ripoli si trovano anche numerosi terratetti risalenti agli anni ’30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900 che si scambiano a prezzi medi di 3500 euro al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3500 euro al mq. Sul lungarno Ferrucci le quotazioni scendono a 3000-3200 euro al mq, poiché le abitazioni sono penalizzate dal traffico. Molto apprezzata anche la zona di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terra-tetti, ville bifamiliari immerse nel verde: le quotazioni sono di 3800-4mila € al mq. Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano edifici costruiti negli anni ’60-’70, molto apprezzati perché dotate di box. I valori sono più bassi rispetto alle traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 euro al mq, nelle vie interne circa 3600 euro al mq. Attivo il mercato degli affitti, il canone medio per un bilocale da 60 mq è di 650 euro al mese.

Macroarea Isolotto – Prezzi stabili per questa zona della città. Partendo da Soffiano, che ha conosciuto un vigoroso sviluppo attorno agli anni 50-70, si trovano condomini di 3-4 piani e aree verdi ai piedi delle colline di Firenze. In direzione della collina si trova una zona di ville singole e di soluzioni indipendenti delle quali solo poche sono in vendita. Tipologie signorili da ristrutturare si possono acquistare nell’area di via Coppo di Marcovaldo, via Duccio di Boninsegna e le strade limitrofe con quotazioni medie di 2700 euro al mq. Prezzi più contenuti per le soluzioni in edilizia civile, in buono stato, con valori che si attestano intorno a 2300 euro al mq. L’area di via di Scandicci, via di Soffiano e via Pisana è caratterizzata da terratetti realizzati negli anni ’30; per le tipologie da ristrutturare i prezzi si attestano tra 2200 e 2300 euro al mq. Terratetti si possono acquistare anche nell’area di via San Vito, qui si registrano quotazioni più alte che possono arrivare a punte di 5000-5500 euro al mq. Verso Scandicci si trovano prevalentemente abitazioni in edilizia popolare valutate mediamente 2000 euro al mq. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato sia da famiglie sia da lavoratori trasferitisi con contratti di breve periodo; non mancano inoltre richieste da parte di stranieri.

Macroarea Novoli-Careggi – Diminuzione più sensibile, sempre nella prima parte del 2014, per gli immobili di quest’area, che risulta apri a -1,4%. Calo in particolare per le quotazioni delle abitazioni della zona Rifredi-Poggetto, -2%, nonostante il mercato immobiliare sia comunque dinamico grazie alla presenza dell’Università e del Tribunale.Il Poggetto, vale a dire la parte collinare, è quella più richiesta: è una zona densamente abitata e caratterizzata da condomini di 3-4 piani intervallati da aree verdi e parchi pubblici. Le quotazioni del medio usato si attestano su 2500 euro al mq, quelle di un appartamento ristrutturato salgono a 3mila euro al mq. Rifredi, che si trova ai piedi del Poggetto, paga pegno al traffico, in particolare nelle strade principali piazza Dalmazia e viale Morgagni, dove i prezzi sono relativamente contenuti e si stabilizzano tra 2100 e 2200 euro al mq. Le aree più interne, via Birri, via Mazzoni, via Romagnosi, via Sallustio, via Montelatici, piazza Giorgini, sono più tranquille e maggiormente apprezzate: caratterizzate da stabili degli anni ’30-’50, i valori si attestano a 2500-3000 euro al mq, ma si possono toccare 3500 euro al mq per abitazioni panoramiche e dotate di box. Da segnalare la zona di Canonica di Cercina, frazione del comune di Sesto Fiorentino, dove sono presenti ville prestigiose e residence che stanno avendo un buon riscontro soprattutto sull’affitto. Tipologie signorili realizzate tra gli anni ’30 e gli anni ’50 e caratterizzate da soffitti alti e da finiture di qualità si possono acquistare in zona Romito. Un appartamento completamente da ristrutturare costa 1600-1800 euro al mq. Ambita la zona Borghi, area pedecollinare composta da ville e particolarmente richiesta da professionisti impiegati nelle strutture ospedaliere. Qui una soluzione ristrutturata costa tra 4000 e 4500 euro al mq. Il mercato delle locazioni sregistra canoni compresi tra 800 e 1000 euro al mese sui trilocali. Continuano i lavori per la realizzazione della nuova tramvia e che interessano anche il quartiere di Rifredi – Poggetto. Il percorso prevede un capolinea in zona Stazione Santa Maria Novella, per poi arrivare in via dello Statuto, via Vittorio Emanuele e per finire in zona Santo Stefano in Pane e Careggi.

Macroarea Campo di Marte – Anche qui si registra un leggero calo delle quotazioni, -0,7%, sebbene la zona Gioberti – Oberdan, nelle immediate adiacenze del Centro storico, mostri una effervescenza del mercato immobiliare per quanto riguarda il numero di richieste e di compravendite. La zona del Lungarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty ricercate da acquirenti che hanno un’ottima capacità di spesa che oscilla da 500 mila euro, fino a superare il milione. L’offerta è in questo caso portatrice di soluzioni ampie, a volte rifinite con marmi di Carrara ed impreziosite da affreschi. La restante offerta immobiliare si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80. Le quotazioni medie oscillano da 2500 a 4800 euro al mq. Nella zona, in passato, sono stati fatti degli interventi di frazionamento e questo comporta la presenza di numerosi monolocali e bilocali, anche se attualmente il Comune ha imposto un limite minimo di 50 mq sull’ampiezza delle abitazioni ricavate da frazionamenti o da riqualificazioni. Buona la domanda di immobili in affitto, alimentata da studenti presso la vicina facoltà di Architettura, ma anche da professionisti in arrivo a Firenze per lavoro. Da segnalare che in via Fra’ Giovanni Angelico sono in fase di ultimazione circa 50 nuovi appartamenti realizzati al posto di una vecchia struttura industriale. Le soluzioni sono state già quasi tutte vendute a cifre superiori a 5mila euro al mq.

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