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Mercato immobiliare, in calo i prezzi delle case Cronaca

’ in calo, il mercato immobiliare fiorentino: nel primo semestre del 2011 la discesa è stata netta, lasciando sul campo un buon 1,0%. Tuttavia, le quotazioni degli immobili residenziali non segue lo stesso andamento per tutte le zone della città. A farne fede, i dati presentati dall’ufficio studi di Tecnocasa, che registra un andamento zigzagante a seconda delle macroaree prese in considerazione. Il territorio urbano è stato suddiviso in 4 macroaree e in sottoaree più specifiche all’interno di queste, che riguardano anche la tipologia delle case. Approssimativamente, le macroaree sono Poggio Imperiale-Bandino, Isolotto, Novoli-Careggi, Campo di Marte. Un discorso a parte merita la zona Beccaria-Gioberti-Mazzini, contigua al centro storico. Quest’ultimo viene considerato rientrante nell’area Centro Storico-Piazza Beccaria e via Gioberti, mentre Coverciano e San Salvi sono protagonisti di ulteriori autonome analisi. La prima macroarea, vale a dire gli immobili che si situano fra PoggioImperiale-Bandino, hanno  evidenziato una buona tenuta, sostanzialmente stabile, di quotazione prezzi. Infatti nella prima parte del 2011 nell’area sud di Firenze non si registrano variazioni delle quotazioni immobiliari. In questa zona il mercato è alimentato per gran parte da famiglie alla ricerca della casa principale, mentre sono pochi gli acquisti per investimento. La vendita è più rapida per gli alloggi dotati di terrazzo abitabile, posizionati all’ultimo piano e ben ristrutturati. Gli acquisti a scopo reddituale si focalizzano generalmente su bilocali e trilocali, tipologie poco presenti in quest’area della città, nata negli anni ’70 e caratterizzata da appartamenti ampi, dotati di quattro o cinque locali. L’acquisto di un bilocale nell’area comporta una spesa che si aggira tra 150 e 200 mila €. Si tratta in genere di appartamenti ricavati da frazionamenti effettuati negli anni passati, opppure alloggi risultanti dalla trasformazione di box e negozi in appartamenti. Per quanto riguarda la ricerca dell’affitto, la richiesta proviene in genere da famiglie, coppie, oppure immigrati spesso provenienti dall’est Europa. Il canone di locazione di un bilocale si attesta su 650 € al mese, quello di un trilocale su 750 € al mese.

Mettendo il focus sull’area sud di Firenze, ed in particolare sulla zona di viale Europa, scopriamo che si tratta di una zona residenziale, ben servita, verde e collocata nella prima periferia della città, a soli 10-15 minuti dal centro. In particolare si registra un buon interesse da parte degli acquirenti per l’area delle traverse interne di viale Europa in direzione Arno dove per un buon usato si spendono 3500-3600 € al mq, mentre per soluzioni all’ultimo piano con ascensore si arriva a pagare 4000 € al mq. Nell’area di viale Europa sono in fase di completamento nuovi appartamenti valutati 4700 € al mq. Entro il 2012 cominceranno i lavori per il passaggio della nuova tramvia.L’Isolotto si segnala come la macroarea in cui il calo delle quotazioni è stato più consistente nell’intera area fiorentina: -8,3%. In ulteriore discesa le quotazioni nell’area di San Bartolo-Ponte a Greve, zona periferica della città, di cui l’ufficio studi Tecnocasa indica alcune cause: da un lato, la contrazione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, dall’altro le persistenti difficoltà di accesso al credito. Analizzando la composizione della domanda, si rileva che riguarda perlopiù  famiglie alla ricerca della casa principale, spesso alla ricerca di acquisti migliorativi. Il quattro locali è la tipologia più richiesta; soluzioni per cui è richiesta la ristrutturazione incontrano più difficoltà di vendita. Tra le vie più ricercate del quartiere, perché interne e meno trafficate, da segnalare via Bugiardini, via Di Nardo, via Ferretti e via Neri di Bicci, dove si possono acquistare alloggi risalenti agli anni ’70-’80 in buono stato ad un prezzo di 3000 € al mq. Da segnalare il completamento della tramvia con capolinea a Scandicci, quartiere adiacente alla zona di San Bartolo – Ponte a Greve, che ha portato a un netto miglioramento dei collegamenti con il centro cittadino. Nella macroarea Novoli-Careggi si registra una sostanziale stabilità dei valori: nella prima parte dell’anno la variazione negativa dei prezzi è risultata pari allo 0,1%. L’area di Peretola si trova nella periferia nord-ovest della città ed è ricercata prevalentemente da persone che acquistano la prima casa. La domanda è attivata prevlentemente da giovani coppie che comprano attraverso l’aiuto di un mutuo, anche se permangono difficoltà di accesso al credito.  La tipologia più richiesta, che è anche quella più presente in questa zona di Firenze, è il bilocale. I tempi di vendita sono in crescita, si attestano su sei mesi. Acquistare un terratetto di 60 mq totalmente ristrutturato, dotato di posto auto e di un piccolo giardino costa circa 210 mila €.

Numerosi i cantieri aperti in zona per il recupero ed il frazionamento di fienili e cascine; nuovi appartamenti sono in costruzione in via Pistoiese. Si possono reperire alloggi situati in condomini degli anni ’80 e ’90 in zona Brozzi ed in zona Quaracchi, dove un bilocale in buone condizioni con box auto e terrazzo ha un valore di 160 mila €. Buona la richiesta di immobili in locazione, anche se spesso le garanzie offerte dai potenziali inquilini non soddisfano le richieste dei proprietari. A Peretola bilocali e trilocali si affittano con una cifra mensile compresa tra 600 e 700 € al mese.  Nella macroarea Campo di Marte occorre fare alcuni distinguo. Se infatti l’indice generale dei prezzi immobiliari è sceso dell’1,5%, gli immobili nell’area Beccaria-Gioberti-Mazzini mantengono il proprio valore. Una lieve flessione, che pur è avvenuta, ha interessato  prevalentemente le soluzioni di edilizia  più economica e di media qualità, mentre hanno tenuto i valori degli immobili signorili.  La domanda, in quest’area della città, si mantiene stabile e proviene in genere da famiglie, anche se non mancano acquisti da parte di investitori.

L’acquisto prediletto dagli investitori è un taglio piccolo sul genere del bilocale, oppure. Se si rivolge a tagli medio-grsndi, passa poi al frazionamento.
Andando alla spesa, quella per i tagli piccoli  non supera in genere i 200 mila €.
La tipologia più richiesta e venduta per l' acquisto della prima casa è l’alloggio compsto da tre o quattro locali.
Un discorso specifico vale per l’area Beccaria-Gioberti-Mazzini, adiacente al Centro Storico. Le palazzine sono state realizzate tra la seconda metà del 1800 e gli anni '70-’80. La richiesta è molto alta per la zona di viale Mazzini e delle sue vie interne: un alloggio signorile usato si acquista con una spesa di circa 4700 € al mq. Molto apprezzate anche le soluzioni che si trovano in piazza Oberdan ed in piazza Beccaria.
I canoni in questa zona risultano in leggero calo, causato dalle minori possibilità di spesa da parte dei conduttori e dalla crescita dell’offerta. Le giovani coppie ed i single sotto i 30 anni cercano prevalentemente bilocali arredati, mentre le famiglie si indirizzano su tagli più grandi. Richiesta stabile da parte degli stranieri che cercano soprattutto nell'area Centro Storico-Piazza Beccaria e via Gioberti.
Un lieve calo delle quotazioni si registra  nell’area di Coverciano e di San Salvi. La distanza tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti è elevata e questo determina un rallentamento delle compravendite ed un leggero ribasso dei prezzi, oltre al permanere delle difficoltà di accesso al credito.
La domanda è composta prevlentemente da famiglie che ricercano la casa principale.
La zona di Coverciano si divide in Coverciano Bassa e Coverciano Alta. Coverciano Bassa è composta principalmente da palazzine sorte tra gli anni ’50 e ’60 e per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 3400 € al mq. Più signorile e costosa l’area di Coverciano Alta, caratterizzata da stabili storici nati a cavallo tra  il 1800 ed i primi anni del 1900 e da ville ed appartamenti degli anni ’70.
Il quartiere San Salvi si sviluppa tra Bellariva e  Coverciano; si tratta di un’area tranquilla e poco trafficata adiacente all’omonimo parco. La zona è sorta nei primi del ‘900 ed i prezzi sono comparabili a quelli di Coverciano Bassa, tranne in via Mozart e nelle aree adiacenti alla linea ferroviaria dove si registrano prezzi leggermente inferiori.
Prezzi superiori alla media si segnalano in via Filicaia ed in via Fagioli dove è possibile acquistare terratetti da due piani dotati di giardino. In via D’Annunzio e in via Arrigo da Settimello ci sono strutture appena terminate, dove si possono acquistare alloggi nuovi a 5000 € al mq.
Coverciano presenta un mercato delle locazioni afflitto da un surplus di offerta. La domanda di case è composta in questo caso da più soggetti: famiglie, coppie, single e stranieri spesso badanti. Il canone di locazione di un bilocale è di 650-700 € al mese, mentre quello di un trilocale è di 750 € al mese spese escluse. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero, a seguire quello a canone concordato ed infine il contatto transitorio.

    



 

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