Dinamica dei redditi piatta, se non recessiva, forte crescita dei prezzi degli alloggi, incomprimibiltà dei consumi familiari: è questo il cocktail che, pur in presenza di tassi dei mutui relativamente favorevole rispetto al passato, rende sempre più arduo l’acquisto della casa secondo il VI Rapporto Legacoop abitanti-Cresme. Nonostante i prezzi del mercato immobiliare abbiano subito una frenata nell’ultimo triennio, oggi una famiglia di reddito medio-alto (dirigente dello Stato e un’insegnante) che vuole acquistare casa in una zona qualificata di una grande città, dovrebbe impegnare 7,6 anni di reddito, contro le 7 annualità del 2000. Mentre una famiglia con un reddito medio (due giovani impiegati statali) per acquistare una casa in una zona periferica di una grande città attualmente dovrebbe utilizzare 5 anni di reddito, contro i 4,7 del 2000.

Un mercato ancora in bilico. Le ultime rilevazioni del Cresme indicano che il mercato immobiliare italiano si trova in una fase di “indecisione”: atterraggio su livelli di poco inferiori al 2010 e ripresa delle compravendite dal prossimo anno, o “double dip”, ovvero nuova caduta delle transazioni e dei prezzi? La possibilità di un secondo atto della crisi nel 2012 non è certo un evento impossibile. La propensione all’investimento in abitazioni ha una forte correlazione con l’indice generale di fiducia dei consumatori. E in questo momento quest’ultimo dipende soprattutto dalla tenuta del sistema dei debiti sovrani europei, e in definitiva dell’euro. In sostanza questi elementi “esogeni” influiscono più di fattori legati alla domanda, alla disponibiltà di credito e così via.
Una breve ripresa delle compravendite, poi di nuovo giù. Nei primi due trimestri 2010 la breve ripresa delle compravendite è dovuta, molto probabilmente, all’effetto del rientro di capitali con lo scudo fiscale. Lo dimostra il fatto che questo trend positivo è subito rientrato.
Italiani “formichine”, ma la casa è diventata una chimera. Per quasi 50 anni, dal 1958 al 2005, i redditi delle famiglie sono cresciuti più della spesa per consumi, lasciando a disposizione una quota di reddito (prima crescente, poi calante e infine negativa) da destinare al risparmio e all’investimento immobiliare. Dal 2005 questo schema, valido per quasi mezzo secolo, si inverte e intacca pesantemente la capacità di accesso all’abitazione da parte delle famiglie. Stesso discorso vale per l’affitto. I redditi, dal 2006 al 2011, subiscono un forte arresto: -7,6%. La spesa per consumi cresce al di sopra delle potenzialità concesse dal reddito (+19% fino al 2007; -1,9% nel periodo seguente). La conseguenza è una netta compressione della propensione al risparmio.
Sempre meno ricchi e sempre meno mq. Negli ultimi anni, pur in presenza di tassi sui mutui particolarmente convenienti in confronto ad altri periodi, con una annualità di reddito e il 70% di mutuo, si raggiunge il minimo assoluto di superficie acquistabile: 19,4 mq nel 2011. Erano 28,9 mq alla soglia degli anni ’80.
Una vita intera per comprare casa? Dal 1965 al 2011 si ha un forte incremento del numero di annualità di reddito da impegnare per acquistare casa. Rispetto al 1965 il picco massimo dei prezzi si rileva nel 2007, quando l’aggravio per i redditi familiari va dal 61% per una coppia giovane in periferia di una grande città, al 280% per una coppia matura che acquista in una zona qualificata di un comune medio piccolo. In linea generale si rileva che le zone periferiche erano già relativamente costose a metà degli anni ’60 mentre i valori dei centri urbani sono cresciuti in maniera eccezionale negli ultimi 40 anni. L’attuale fase di decrescita dei prezzi mostra un piccolo miglioramento della capacità d’acquisto rispetto ai picchi del 2007. (com)

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