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Mercato positivo ma offerta scarsa, Fiaip “serve un Ministero della Casa” Breaking news, Economia

Firenze – Segno positivo per le compravendite nel 2021, con una significativa inversione di tendenza ed il ritorno all’investimento nell’immobiliare. Trend confermato anche nel primo semestre 2022. Sono i dati salienti della presentazione dei dati dell’osservatorio immobiliare regionale elaborati dalla FIAIP Toscana (Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali), che si è tenuta stamattina a Palazzo Strozzi Sacrati, a Firenze. A commentarli il presidente Eugenio Giani, insieme al presidente nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini e al presidente regionale Fiaip Simone Beni.

Il quarto appuntamento organizzato dal collegio regionale Fiaip (Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali) presenta la fotografia dell’andamento del mercato immobiliare della regione Toscana relativamente al 2021 e al primo semestre 2022.  In percentuali, nel 2021 le compravendite sono aumentate del +35,5% sul 2020. Si segnala  una robusta inversione di tendenza che sancisce il forte ritorno di interesse degli investimenti nell’immobiliare, come prima casa o per investimento, con una sostanziale tenuta dei valori di mercato;  trend positivo che si è protratto fino a tutto il primo semestre 2022.

“Abbiamo dei segnali positivi nei primi due trimestri di quest’anno – dice Baccarini – anche perché sembra che gli italiani abbiamo scelto il mattone per tutelare i propri risparmi, frutto di lavoro e fatiche. I segnali positivi sono a doppia cifra sia per quanto riguarda il settore abitativo, che per i settori produttivo e commerciale nel terziario”. Il panorama è dunque positivo,m ail 2023 qualche preoccupazione al porta con sè. Tanto che il presidente nazionale lancia una serie di priorità al governo che riguardano il tema. In particolare, emergono due punti: “La prima priorità, istituire un piano nazionale energetico che rassicuri i cittadini, le imprese e i mercati, sia immobiliare che del credito; la seconda, favorire l’accesso alla casa. Abbiamo un problema di scarsità di offerta di immobili sia in vendita che in affitto, e secondo noi è necessario un intervento pubblico, attraverso l’istituzione di un Ministero alla Casa e politiche abitative, per far sì che le decisioni strategiche in quest’ambito vengano affrontate in maniera unitaria, con una visione strategica delle città che definisca delle linee guida precise per i Comuni affinché possano istituire un piano di edilizia sociale strutturata , grazie al quale si possa riqualificare quell’ingente parco di patrimonio pubblico inutilizzato e decadente presente ne nostri territori, mettendo a disposizione alloggi per chi non si può permettere di comprare casa, a prezzi convenzionati e/o a canoni calmierati”.

In prospettiva, il 2023 preoccupa, da un lato, per i potenziali effetti recessivi dettati da inflazione, caro bollette, rincaro delle materie prime, ma dall’altro un certo ottimismo permane. “Come abbiamo visto anche quest’anno – dice Baccarini – dopo una pandemia e il coflitto ucraino, registriamo che l’investimento immobiliare rimane quello che rassicura di più gli italiani, rimanendo il bene rifugio per eccellenza, scudo rispetto agli effetti inflattivi”.

Per quanto riguarda l’aumento dei tassi, il presidente nazionale ridimensiona le preoccupazioni. A fronte di un + 0,75% e nonostante la Bce prospetti ulteriori aumenti,  “riteniamo che questi tassi stiano rimanendo ancora piuttosto contenuti”.

Ma la scarsità di alloggi non sarà legata, come ritengono in molti e soprattutto per le città d’arte, al dilagare degli affitti brevi? L’espansione del comparto è impressionante: negli ultimi 5 anni, dati di Bankitalia, si è assistito al triplicamento degli stessi, da 500mila a un milione e 600mila, di cui il 70% affitti turistici. “E’ un dato che deve attenzionare il legislatore, nazionale e territoriale – dice Baccarini – A nostro parere, la linea che alcuni Comuni stanno assumendo, ovvero introdurre norme che limitano il diritto di affittare liberamente il proprio immobile, norme a nostro parere liberticide e anticostituzionali, non è corretta. Bisogna valutare le motivazioni per cui i proprietari scelgono gli affitti brevi piuttosto le locazioni lunghe. Gioca un ruolo importante la redditività, che è medio-alta e quindi va resa riducibile l’Imu anche per le persone fisiche e abitazioni, ma anche la necessità di rendere più flessibile la durata dei contratti e di ridurre il rischio locativo per morosità, che si fronteggia rendendo il contratto di locazione un titolo esecutivo”.

Dunque, da un lato maggiore velocità negli sfratti e dall’altro un impegno forte dello Stato sul reperimento e riqualificazione dei patrimoni pubblici al fine di allargare il patrimonio abitativo pubblico in favore delle fasce meno abbienti. Il tutto, gestito in modo unitario e chiaro da un “regista” unico, che si voglia chiamare Ministero della Casa e politiche abitative o Agenzia Nazionale della Casa o più semplicemente venga creato un Dicastero dedicato. Da questo punto di vista, la richiesta si incontra con quella del maggior sindacato degli inquilini nazionale, ovvero il Sunia, che fra i punti posti al governo rivendica anche quello della costituzione del Ministero della Casa, proprio per quelle necessità di pianificare e rendere uniforme la legislazione in merito.

Sul punto, è molto chiaro il presidente toscano del Fiaip, Simone Beni. “La scarsità degli immobili, soprattutto per il mercato degli affitti, non deriva dall’affitto breve e turistico, ma dipende in buona sostanza dalla volontà dei proprietari di essere sicuri di riavere l’appartamento indietro. Così, molte volte l’immobile non viene neppure messo sul mercato. Gli immobili non vanno nel circuito dell’affitto breve, venendo così sottratti all’affitto “ordinario”; spesso l’appartamento fa da cassaforte per i piccoli risparmiatori che temono l’inflazione. Probabilmente, serve una maggiore attenzione alla riconsegna dell’appartamento in tempi certi, anche facendo ricorso, anche a pagamento, a una forma di liberazione dell’immobile rafforzata. Bisogna distinguere lo sfratto per necessità, dallo sfratto che deriva da una situazione in cui l’inquilino non è riuscito a trovare un altro appartamento. In questi casi, se ci fosse più tranquillità per il proprietario di riottenere l’appartamento indietro, tutti quelli che abbiamo in gestione e che non vengono messi sul mercato perché i proprietari temono di non rivederli per i prossimi dieci anni, potrebbero costituire, secondo il nostro centro studi, un volano positivo per cui chi cerca casa, può cambiarla facilmente, perché trova sul mercato qualcuno che magari ha necessità di affittarla per un anno e tre mesi e quidi fa un contratto di 15 mesi; oppure, se ad esempio fra due anni il proprietario torna a Firenze, può affittare casa per 24 mesi. Ciò significa che oltre ad avere la certezza della riconsegna, chiederemmo anche la libertà del contratto, che non vuol dire fare un contratto di un giorno, ma se serve un contratto di due anni e un mese, poter fare un contratto di due anni e un mese. Oggi si fa da 0-18, poi si va ai tre anni”.

Per quanto riguarda l’onerosità del mercato fiorentino, “è altissima per alcune categorie – dice il presidente Beni – se uno studente cerca una stanza in affitto, può pagarla anche 500 euro al mese. Una somma piuttosto importante. Sul mercato tuttavia, bilocali a 700-750 euro con cameretta, si trovano. Il problema sono il caro bollette, il costo della vita che a Firenze è alto, di fatto il caro affitti dipende da un numero di richieste esorbitante. Con ogni probabilità, sono decisive nuove forme di riqualificazione di zone attualmente depresse, ricordando anche tutte le caserme vuote che abbiamo a Firenze”. Dunque, il ruolo del pubblico tornerebbe a essere fondamentale per il riequilibrio del mercato immobiliare.  “Non possiamo pensare che il cittadino che ha investito soldi per farsi una cassaforte, un piccolo appartamento che lo difenda dall’inflazione e magari in prospettiva da dare alla figlia, risolva il problema del pubblico che non dà gli appartamenti a chi ne ha bisogno. O il pubblico dà gli appartamenti a chi ne ha bisogno e il privato li affitta come vuole e questo sarebbe il sistema ordinario, oppure sia chiaro che il welfare va fatto non con le tasche dei cittadini che hanno comprato una casa, ma con gli immobili che sono di proprietà ad esempio del demanio. Ce ne sono tantissimi, in particolare a Firenze. Una situazione come la Manifattura Tabacchi, appartamenti bellissimi, ma ad ora niente per chi ha bisogno. Dal punto di vista del proprietario, si vede costretto ad andare dall’avvocato, poi in udienza, accompagnando magari l’ufficiale giudiziario, per riavere indietro un appartamento per cui ha pagato tutto ciò che c’è da pagare, facendo tutta la trafila per riavere indietro un immobile occupato da una famiglia che non riesce a vedere accolte le proprie necessità … perché il welfare non funziona. Il welfare non si fa con le tasche dei privati, si fa con gli immobili pubblici”.

Il presidente regionale Eugenio Giani commenta: ” Capire il mercato immobiliare significa capire i processi di trasformazione che investono la società. I dati presentati oggi da FIAIP Toscana evidenziano due aspetti. Da un lato registriamo una spinta al mercato immobiliare parallela alla crescita economica della Toscana, stimata intorno al 4% e che sappiamo essere trainante a livello nazionale, che porta il dato delle compravendite ad un +35%. Dall’altro l’aumento dell’inflazione, che si ripercuote negativamente sull’accesso al credito e all’aumento del tasso dei mutui, che rappresentano la via d’accesso principale per chi vuol comprare casa. Non possiamo far altro – ha concluso – che attendere i prossimi mesi e vedere quale delle due prevarrà”.

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